Kaminofen in Mietwohnung kaputt – wer zahlt?
Ein prasselnder Kaminofen sorgt für Gemütlichkeit – doch was passiert, wenn dieser Ofen in einer Mietwohnung defekt geht? Wer zahlt die Reparatur oder den Austausch: Vermieter oder Mieter? Diese Frage stellt sich sowohl Mietern als auch Vermietern häufig, insbesondere in der kalten Jahreszeit.
In diesem Artikel beleuchten wir klar und verständlich, wer für die Instandsetzung eines kaputten Kaminofens zuständig ist, welche Pflichten das Mietrecht vorgibt und wie beide Parteien am besten vorgehen. So vermeiden Sie Streitigkeiten und finden schnell eine Lösung.
Erste Schritte bei einem Defekt
Wenn ein Mieter einen Defekt am Kaminofen meldet, sollte schnell gehandelt werden. Als Vermieter ist es ratsam, folgendes Vorgehen einzuhalten:
- Schadensmeldung prüfen: Lassen Sie sich den Defekt vom Mieter genau schildern – idealerweise schriftlich (per E-Mail oder Brief) mit einer Beschreibung des Problems. Aktuelle Fotos vom kaputten Bauteil oder sichtbaren Schäden helfen bei der Einschätzung.
- Fachleute einschalten: In vielen Fällen kann weder Mieter noch Vermieter selbst exakt beurteilen, was am Ofen kaputt ist. Zögern Sie nicht, einen Experten hinzuzuziehen – etwa einen Schornsteinfegermeister oder Heizungs- und Ofenbauer. Dieser kann die Ursache feststellen und einen Kostenvoranschlag für die Reparatur erstellen. Die Investition in eine fachkundige Begutachtung lohnt sich, um Klarheit zu haben und Folgeschäden durch falsche Reparaturen zu vermeiden.
- Sicherung und Alternativen: Bis zur Reparatur sollte der Ofen nur weiter betrieben werden, wenn keine Gefahr davon ausgeht. Im Zweifel ist es besser, ihn außer Betrieb zu lassen (ggf. deutlich kennzeichnen oder vorübergehend demontieren), um Risiken wie Rauchgasvergiftungen oder Brände zu vermeiden. Stellen Sie sicher, dass der Mieter in der Zwischenzeit alternative Heizmöglichkeiten hat (z. B. funktionierende Zentralheizung oder Übergangsheizgeräte), falls der Kaminofen essentieller Teil der Beheizung ist.
Durch ein schnelles und strukturiertes Vorgehen zeigen Sie als Vermieter, dass Sie Ihre Instandhaltungspflicht ernst nehmen und vermeiden es, dass der Mieter aufgrund des Mangels die Miete mindert oder selbst Handwerker beauftragt.
Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 BGB)
Grundsätzlich gilt im Mietrecht: Der Vermieter muss die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Laut § 535 BGB umfasst dies die Pflicht, Mängel zu beseitigen und nötige Reparaturen durchzuführen – dazu zählt auch ein defekter Kaminofen, sofern er Teil der Mietwohnung ist.
Wann zahlt der Vermieter?
In den meisten Fällen trägt der Vermieter die Kosten für Reparatur oder Austausch des Kaminofens. Das ist immer dann der Fall, wenn der Ofen im Mietvertrag oder als Bestandteil der Wohnungsausstattung mitvermietet wurde und der Defekt nicht durch das Verschulden des Mieters verursacht wurde.
Der Vermieter beauftragt einen Fachbetrieb und übernimmt die Rechnung – die Wohnung soll ja wieder vollständig funktionstüchtig sein.
Ausnahme: Eigenverschulden des Mieters
Hat allerdings unsachgemäße Nutzung durch den Mieter den Schaden herbeigeführt, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Kosten (mit)trägt. Beispiele:
- falsches Brennmaterial,
- fehlende Reinigung / Wartung trotz offensichtlicher Notwendigkeit,
- grobe Fehlbedienung.
Wichtig: Als Vermieter müssen Sie nachweisen, dass der Mieter die Ursache gesetzt hat (z. B. per Gutachten oder klare Indizien). Oft springt dann die Haftpflichtversicherung des Mieters ein, sofern vorhanden und der Schadenfall gedeckt ist.
Ausnahme: Kleinreparaturklausel
Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel, wonach der Mieter kleine Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag selbst zahlen muss – typischerweise bei Gegenständen des täglichen Gebrauchs.
Ob das bei einem Kaminofen greift, hängt vom Einzelfall ab. Solche Klauseln sind eng auszulegen: Nur kleine, verschleißbedingte Teile innerhalb der Kostengrenze (z. B. 100 € pro Reparatur) können darunterfallen.
- Beispiel: Austausch einer Dichtung im Wert von 20 € → kann (je nach Vertrag) unter Kleinreparatur fallen.
- Beispiel: größere Schäden oder teure Ersatzteile → keine Kleinreparatur, Vermieterpflicht.
Verschleiß oder Schaden? Ursache klären
Für die Kostenfrage ist entscheidend, ob es sich um normalen Verschleiß oder Mieterverschulden handelt.
Normaler Verschleiß
Im Laufe der Jahre nutzt sich ein Kaminofen ab. Typische Punkte:
- poröse Dichtungen,
- Risse in Schamottsteinen,
- blinde oder verschmutzte Scheiben.
Das sind Abnutzungen durch vertragsgemäßen Gebrauch – und damit grundsätzlich vom Vermieter zu beheben (sofern nicht als Kleinreparatur einzuordnen).
Mieterverschulden (unsachgemäßer Gebrauch)
Entsteht ein Defekt plötzlich aufgrund falscher Handhabung, liegt ein Schaden vor, den der Mieter zu vertreten hat.
Beispiele:
- Überheizen durch Überfüllung → Scheibe springt,
- niemals reinigen → Hitzestau, Bauteile werden zerstört.
Praxis-Tipp für Vermieter:
Beauftragen Sie bei Unklarheiten einen Fachbetrieb und dokumentieren Sie Befunde schriftlich und fotografisch. Das hilft enorm, falls es später Streit gibt.
Rechte des Mieters bei verzögerter Reparatur
Kommt der Vermieter seiner Reparaturpflicht nicht zeitnah nach, kann der Mieter grundsätzlich eine Mietminderung geltend machen. Ein funktionierender Kaminofen kann – insbesondere wenn er zur Beheizung notwendig ist – den Wohnwert beeinflussen.
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung:
- Kaminofen nur „Extra“ neben Zentralheizung → eher geringe Minderung (z. B. wenige Prozent).
- Kaminofen als alleinige Heizmöglichkeit → deutlich höhere Minderung möglich, wenn keine Ersatzheizung gestellt wird.
Wichtig: Vor einer Mietminderung muss der Mieter den Mangel melden und eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Je nach Saison und Dringlichkeit sind in der Praxis oft etwa 2–3 Wochen angemessen.
In Extremfällen kann eine Selbstvornahme nach § 536a BGB in Betracht kommen (Handwerker beauftragen und Kosten gegenüber dem Vermieter geltend machen), wenn Fristen erfolglos verstreichen – für Vermieter ein klares Signal, frühzeitig aktiv zu werden.
Sonderfall: Kaminofen nicht Teil des Mietvertrags
Manchmal steht ein Kaminofen zwar in der Wohnung, ist aber vertraglich nicht mitvermietet.
Vom Mieter eingebrachter Ofen
Hat ein Mieter den Kaminofen eigenständig (mit Erlaubnis des Vermieters) installiert oder vom Vormieter übernommen, ist er im Prinzip sein Eigentum. Wartung und Reparatur obliegen dann dem Mieter selbst – ähnlich wie bei mitgebrachten Elektrogeräten.
Der Vermieter muss lediglich sicherstellen, dass Anschluss/Schornsteinzug nutzbar ist, nicht aber den Ofen instand halten.
Mietsache ohne Heizungsausstattung
In seltenen, eher historischen Konstellationen könnte vereinbart sein, dass der Mieter eigene Öfen betreibt. Dann schuldet der Vermieter streng genommen eher die Beheizbarkeit (z. B. Kaminzug), nicht aber einen bestimmten Ofen.
Unabhängig davon gilt: Eine Wohnung ohne funktionierende Heizmöglichkeit ist praktisch kaum vermietbar und kann Mindestanforderungen an Wohnraum betreffen.
Empfehlung:
Regeln Sie im Mietvertrag eindeutig, ob ein vorhandener Kaminofen Teil der Mietsache ist (oder nicht). Das beugt späteren Missverständnissen vor.
Versicherungen: Wer kommt für Schäden auf?
Je nach Ursache können unterschiedliche Versicherungen relevant sein:
- Gebäudeversicherung (Vermieter): Deckt typischerweise Feuerschäden am Gebäude. Wird der Ofen z. B. durch Brandereignisse beschädigt, kann die Gebäudeversicherung greifen – sofern der Ofen als Gebäudebestandteil mitversichert ist.
- Hausratversicherung (Mieter): Deckt Schäden am Inventar des Mieters (z. B. Rauchschäden am Sofa) – nicht jedoch den Ofen als Bestandteil der Wohnung.
- Haftpflichtversicherung (Mieter): Verursacht der Mieter einen Schaden am Eigentum des Vermieters (z. B. Scheibe zerbrochen durch Fahrlässigkeit), übernimmt die private Haftpflicht oft berechtigte Forderungen – abhängig von den Bedingungen.
Als Vermieter lohnt es sich, Mieter auf die Wichtigkeit einer Haftpflichtversicherung hinzuweisen (falls nicht ohnehin üblich).
Fazit
Ein kaputter Kaminofen muss kein Streitfall werden. Klare Kommunikation, zügige Maßnahmen und das Wissen um die Rechtslage helfen Vermietern wie Mietern, schnell wieder für Wärme und Zufriedenheit zu sorgen.
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Häufige Fragen (FAQ) - Kaminofen in Mietwohnung kaputt
Muss der Vermieter einen kaputten Kaminofen reparieren oder ersetzen?
Ja, sofern der Kaminofen Teil der mitvermieteten Wohnung ist, muss der Vermieter für die Instandsetzung sorgen. Die Pflicht zur Mängelbeseitigung umfasst auch fest installierte Öfen. Der Vermieter beauftragt und bezahlt die Reparatur oder den Austausch, außer der Schaden wurde vom Mieter schuldhaft verursacht.
Kann der Vermieter die Kosten auf den Mieter abwälzen?
Nur in bestimmten Fällen. Hat der Mieter den Defekt durch falsche Bedienung oder Vernachlässigung verursacht, haftet er und muss die Kosten tragen (ggf. übernimmt das seine Haftpflichtversicherung). Außerdem können Kleinstreparaturen – z. B. der Austausch einer Dichtung – dem Mieter auferlegt werden, wenn eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag dies wirksam vorsieht und die Kosten im Rahmen bleiben. Größere Reparaturen sind Sache des Vermieters.
Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert und der Ofen defekt bleibt?
Mieter sollten den Mangel schriftlich anzeigen und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Reparatur setzen. Verstreicht diese erfolglos, dürfen Mieter in der Regel die Miete mindern, weil die Wohnqualität beeinträchtigt ist. In dringenden Fällen können sie sogar selbst eine Reparatur veranlassen (§ 536a BGB) und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Für Vermieter ist es daher ratsam, rechtzeitig aktiv zu werden, um solche Schritte zu vermeiden.
Zählt ein Kaminofen zur Mietsache, auch wenn er im Vertrag nicht erwähnt ist?
Befindet sich der Ofen bei Mietbeginn in der Wohnung und wurde dem Mieter zur Nutzung überlassen, kann man davon ausgehen, dass er Teil der Mietsache ist – auch ohne ausdrückliche Nennung im Vertrag. Andererseits: Hat der Mieter den Ofen selbst eingebaut oder vom Vormieter übernommen, und ist dies im Vertrag vermerkt (oder zumindest klar abgesprochen), dann haftet der Vermieter nicht für dessen Zustand. Im Zweifel schafft eine schriftliche Vereinbarung Klarheit.
Wer zahlt den Schornsteinfeger und die Wartung des Ofens?
Die regelmäßige Kehr- und Überprüfungsarbeiten des Schornsteinfegers werden meist über die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt, da es sich um umlagefähige Betriebskosten handelt (sofern im Mietvertrag vereinbart). Kleinere Wartungen, wie das Reinigen des Ofeninnenraums oder Ascheentsorgung, obliegen dem Mieter als Teil der Obhutspflicht. Größere Wartungen oder Reparaturen jedoch sind Vermietersache. Es empfiehlt sich, als Vermieter im Zweifel selbst mindestens einmal jährlich einen Blick auf den Ofen zu werfen oder eine Wartung durch Fachleute anzubieten – so bleibt das Gerät sicher und funktionsfähig.